Pháp Lý Charmora City: Quy Hoạch 1/500 Đã Được Duyệt
Câu hỏi đầu tiên của gần như mọi người mua bất động sản hình thành trong tương lai: dự án đã có quy hoạch chưa, hay vẫn “trên giấy”?
Với Charmora City, câu trả lời có văn bản cụ thể: Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được UBND thành phố Nha Trang phê duyệt tại Quyết định số 456/QĐ-UBND ngày 12/6/2025, tên đồ án “Quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) Khu đô thị hỗn hợp thành phố Nha Trang”, quy mô 226,71 ha.
Bài này đọc thẳng nội dung quyết định đó — không diễn giải thêm — để bạn biết chính xác dự án đang đứng ở đâu về mặt pháp lý.
Chuỗi pháp lý: dự án đi qua những bước nào
Một khu đô thị quy mô lớn không thể có quy hoạch 1/500 nếu chưa qua các bước trước đó. Đây là chuỗi văn bản được viện dẫn ngay trong Quyết định 456:
| Mốc | Văn bản | Nội dung |
|---|---|---|
| 29/3/2023 | QĐ 318/QĐ-TTg (Thủ tướng Chính phủ) | Quy hoạch tỉnh Khánh Hòa 2021–2030, tầm nhìn 2050 |
| 31/3/2024 | Đồ án điều chỉnh Quy hoạch chung | Quy hoạch chung TP Nha Trang đến năm 2040 |
| 20/9/2024 | QĐ 2462/QĐ-UBND (UBND tỉnh Khánh Hòa) | Quy hoạch phân khu 1/2000 Khu đô thị – Công viên – Trung tâm hành chính mới |
| 12/11/2024 | QĐ 2939/QĐ-UBND (UBND tỉnh) | Chấp thuận chủ trương đầu tư dự án |
| 12/2/2025 | QĐ 339/QĐ-UBND (UBND tỉnh) | Phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư |
| 23/4/2025 | QĐ 205/QĐ-UBND (UBND TP Nha Trang) | Phê duyệt nhiệm vụ đồ án quy hoạch 1/500 |
| 12/6/2025 | QĐ 456/QĐ-UBND (UBND TP Nha Trang) | Phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 |
Điểm đáng chú ý về thứ tự: chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư có trước, quy hoạch 1/500 có sau — đúng trình tự pháp luật, không phải trường hợp bán hàng trước khi có cơ sở pháp lý.
Theo Quyết định 456, đơn vị trình đồ án là Công ty TNHH Mặt trời Hạ Long, đại diện liên danh nhà đầu tư cùng Công ty Cổ phần Du lịch Asean Hạ Long, theo hợp đồng ký với UBND tỉnh Khánh Hòa ngày 6/3/2025.
Ranh giới và quy mô theo quyết định
- Diện tích lập quy hoạch: 226,71 ha
- Địa điểm: xã Vĩnh Thái và phường Phước Long, TP Nha Trang (theo địa giới hành chính tại thời điểm ban hành — sau sắp xếp đơn vị hành chính, khu vực này thuộc phường Nam Nha Trang; khi đối chiếu giấy tờ cũ và mới cần lưu ý điểm này)
- Ranh giới: phía Đông giáp sông Quán Trường; phía Tây và phía Nam giáp sông Tắc; phía Bắc giáp các tuyến đường quy hoạch số 22 (rộng 35m), số 8 (rộng 20m) và D6 (rộng 14m)
- Dân số dự báo: 19.686 người
- Tính chất: khu đô thị mới công năng phục vụ hỗn hợp
Ranh giới này chính là cơ sở pháp lý cho mô hình “ba đảo” mà dự án truyền thông — đất được bao quanh bởi sông Quán Trường và sông Tắc, đúng như mô tả trong văn bản.
Cơ cấu sử dụng đất — con số nói gì
Đây là phần đáng đọc kỹ nhất, vì nó cho biết thực sự sẽ có gì trên 226,71 ha:
| Chức năng đất | Diện tích | Tỷ lệ |
|---|---|---|
| Sông, suối, kênh, rạch | 60,73 ha | 26,79% |
| Đất công trình hạ tầng xã hội | 61,58 ha | 27,16% |
| — trong đó cây xanh công cộng | 49,33 ha | 21,76% |
| Đường giao thông | 39,15 ha | 17,27% |
| Công viên chuyên đề | 31,45 ha | 13,87% |
| Đất nhà ở | 30,83 ha | 13,60% |
| Bãi đỗ xe | 2,14 ha | 0,94% |
| Đất di tích, tôn giáo | 0,83 ha | 0,36% |
Con số đáng chú ý nhất: đất nhà ở chỉ chiếm 13,60% tổng diện tích. Phần lớn quỹ đất dành cho mặt nước (26,79%), hạ tầng xã hội và cây xanh (27,16%), giao thông (17,27%) và công viên chuyên đề (13,87%).
Nói cách khác, hơn 60% diện tích dự án là mặt nước, cây xanh và không gian công cộng — đây là cơ sở quy hoạch thực tế đằng sau định hướng đô thị Sponge City mà dự án theo đuổi, chứ không chỉ là thông điệp truyền thông.
Đất nhà ở 30,83 ha được chia tiếp:
| Loại hình | Diện tích | Tỷ lệ toàn khu |
|---|---|---|
| Nhà ở liền kề | 11,59 ha | 5,11% |
| Nhà ở biệt thự | 8,42 ha | 3,71% |
| Nhà ở xã hội | 6,21 ha | 2,74% |
| Nhà ở chung cư | 4,61 ha | 2,03% |
Hai điều rút ra: dự án có quỹ đất nhà ở xã hội theo quy hoạch (6,21 ha), và đất chung cư chỉ 4,61 ha — tức mật độ tháp căn hộ thấp so với quy mô toàn khu.
Về hạ tầng giáo dục, quy hoạch bố trí đất cho cả ba cấp: trường mầm non (1,13 ha), tiểu học (0,88 ha) và THCS (0,94 ha) — cùng đất văn hóa (2,68 ha) và thể dục thể thao (0,99 ha).
Quy hoạch 1/500 bảo đảm điều gì — và chưa bảo đảm điều gì
Nói thẳng để tránh hiểu nhầm:
Quy hoạch 1/500 được duyệt nghĩa là: ranh giới, chức năng từng lô đất, mật độ xây dựng, tầng cao và hệ số sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt bằng văn bản. Chủ đầu tư không thể tự ý đổi công năng hay tăng mật độ ngoài quy hoạch.
Nhưng nó chưa phải là: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn, cũng không phải văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đó là những bước pháp lý riêng, diễn ra sau và theo từng phân khu.
Vì vậy khi mua, đừng dừng ở câu “dự án đã có 1/500”. Ba việc nên làm:
- Yêu cầu xem văn bản đủ điều kiện bán của đúng phân khu/tòa bạn định mua — không phải của dự án nói chung.
- Đối chiếu mã lô/mã căn với bản đồ quy hoạch để biết lô đó thuộc chức năng đất nào, tầng cao bao nhiêu.
- Hỏi rõ hình thức sở hữu ghi trên hợp đồng của chính căn đó, và đối chiếu với chính sách bán hàng đang áp dụng.
Nhận hồ sơ pháp lý bản gốc
NamAn Realty là đại lý phân phối F1 có văn phòng tại Nha Trang. Bộ hồ sơ pháp lý dự án — gồm quyết định phê duyệt quy hoạch, bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng và các văn bản pháp lý theo từng phân khu — được gửi trực tiếp để bạn tự đối chiếu trước khi quyết định.
Liên hệ Ms. Trương Vân Anh, hotline/Zalo 0961 829 951. Xem thêm tiến độ xây dựng thực tế và bảng giá hiện hành.
Số liệu trong bài trích từ Quyết định số 456/QĐ-UBND ngày 12/6/2025 của UBND thành phố Nha Trang. Diện tích quy đổi từ đơn vị m² sang ha, làm tròn hai chữ số thập phân.
Cần tư vấn dự án Charmora City và các dự án Sun Group tại Nha Trang: 0961 829 951 — Ms. Trương Vân Anh · Xem chi tiết Charmora City →